La Axarquía, con joyas como Torre del Mar y Vélez-Málaga, sigue consolidándose como uno de los destinos turísticos más codiciados de la Costa del Sol1. Para los propietarios de inmuebles en la zona, esto representa una oportunidad de rentabilidad excepcional a través del alquiler vacacional. Sin embargo, para capitalizar esta demanda de forma legal y segura, es imprescindible obtener la licencia VFT en Andalucía2.

Con la normativa en constante evolución y cambios significativos que entran en vigor en 2025, el proceso puede parecer un laberinto burocrático34. Desde nuevas exigencias municipales hasta la necesidad de autorización explícita de la comunidad de propietarios, estar al día es más crucial que nunca35. Operar sin el correspondiente registro VFT no solo te expone a sanciones económicas severas, sino que también resta credibilidad y seguridad a tu oferta turística67.

Esta guía definitiva desglosa, paso a paso, todo lo que necesitas saber para dar de alta tu vivienda vacacional en 2025, asegurando que tu inversión sea tan rentable como legal.

Guía paso a paso para obtener tu licencia turística en Andalucía

El camino para registrar tu vivienda de uso turístico (VUT), también conocida como vivienda con fines turísticos (VFT), es un proceso estructurado. Si sigues los pasos en orden y te aseguras de cumplir cada requisito, podrás empezar a alquilar tu propiedad con todas las garantías legales.

Paso 1: Verificación de requisitos previos y normativa local

Antes de iniciar cualquier trámite con la Junta de Andalucía, es fundamental realizar una serie de comprobaciones a nivel municipal y de comunidad. Los cambios de 2025 ponen un énfasis especial en este punto.

• Conformidad urbanística: La vivienda debe estar ubicada en suelo de uso residencial8. Además, los ayuntamientos pueden establecer limitaciones específicas, como un número máximo de viviendas turísticas por edificio o sector9. Es vital consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de tu municipio, como el de Vélez-Málaga, para confirmar la viabilidad1011.

• Novedad 2025 – Licencia municipal previa: A partir del 4 de marzo de 2025, es obligatorio contar con una licencia municipal o una declaración responsable de cambio de uso que permita el destino turístico del inmueble. Este trámite se realiza en tu ayuntamiento y es un requisito previo a la presentación de la declaración ante la Junta de Andalucía3.

• Novedad 2025 – Autorización de la comunidad de propietarios: Si tu vivienda forma parte de un régimen de propiedad horizontal, desde el 3 de abril de 2025 necesitas una autorización expresa de la comunidad54. Esta debe aprobarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación5.

• Límite de propiedades: La normativa andaluza establece que un mismo propietario no puede explotar más de dos viviendas con fines turísticos, ya sea directamente o a través de una empresa gestora9.

Paso 2: Recopilación de la documentación obligatoria

Una vez confirmada la viabilidad, el siguiente paso es reunir todos los documentos necesarios. Tenerlos a mano agilizará enormemente el proceso de alta.

• Licencia de Primera Ocupación o un documento equivalente que garantice que la vivienda cumple con la legalidad urbanística121314.

• Justificante de titularidad del inmueble: Puede ser la escritura de propiedad, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad o un contrato que te otorgue el derecho a explotar la vivienda (contrato de arrendamiento, cesión, etc.)21213.

• Referencia catastral: El modo más sencillo de obtenerla es a través de un recibo reciente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)1213.

• Certificado de Eficiencia Energética en vigor215.

• Documento de identidad (DNI/NIE) del titular de la actividad.

• Certificado de empadronamiento: Solo es necesario si vas a alquilar la vivienda por habitaciones, para acreditar que es tu residencia habitual12.

Paso 3: Presentación de la Declaración Responsable

Este es el trámite central para el registro VFT. La Declaración Responsable es un documento en el que, como propietario o gestor, manifiestas bajo tu responsabilidad que cumples con todos los requisitos que exige la normativa para ejercer la actividad1314.

La presentación se realiza de forma telemática a través de la sede electrónica de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía16. Para ello, es indispensable disponer de un Certificado Digital14. Una vez presentada, obtendrás un código de registro que acredita el cumplimiento del trámite, lo que te habilita legalmente para comenzar a anunciar y alquilar tu propiedad128. Sin embargo, este no es tu número de licencia definitivo.

Paso 4: Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)

Tras la presentación de la declaración, la administración la revisará y, si todo es correcto, inscribirá de oficio la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía8. Posteriormente, recibirás una resolución con tu código de inscripción definitivo. Este código tiene un formato específico: VFT/MA/XXXXX (VFT por Vivienda con Fines Turísticos, las dos letras de la provincia y un número secuencial)8.

Este código es tu identificador oficial y es obligatorio mostrarlo en toda publicidad o promoción que realices, incluyendo portales online como Airbnb, Booking.com o Holidu12817.

Paso 5: Cumplimiento de los requisitos del inmueble

Tu vivienda vacacional debe estar preparada para recibir huéspedes cumpliendo unos estándares mínimos de calidad y seguridad.

• Equipamiento: La vivienda debe estar suficientemente amueblada y dotada de los enseres necesarios para su uso inmediato, en proporción al número de plazas que ofrezcas1213.

• Climatización: Debe disponer de refrigeración por elementos fijos en dormitorios y salón si se alquila de mayo a septiembre, y de calefacción si se alquila de octubre a abril18.

• Botiquín de primeros auxilios a disposición de los huéspedes121318.

• Información turística: Debes proporcionar guías, mapas o folletos (en formato físico o digital) sobre la zona: ocio, restaurantes, comercios, servicios médicos, transportes, etc1213.

• Hojas de Quejas y Reclamaciones: Es obligatorio disponer de ellas y anunciarlo con un cartel visible13.

• Limpieza: Se debe garantizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de cada nuevo cliente13.

• Contacto de emergencia: Debes facilitar a los huéspedes un número de teléfono para atender y resolver incidencias de forma inmediata13.

Paso 6: Obligaciones continuas como titular de una VFT

Conseguir la licencia turística es solo el principio. La gestión de una vivienda vacacional implica responsabilidades continuas:

• Registro de viajeros: Estás obligado a registrar a todos los huéspedes mayores de 14 años y comunicar sus datos a la Policía Nacional o la Guardia Civil en las 24 horas siguientes al inicio de su estancia17. Este trámite se realiza a través de la plataforma web SES.HOSPEDAJES17.

• Contrato de alquiler: Debes formalizar un contrato con cada huésped a su llegada, donde se especifiquen las condiciones de la reserva12.

• Obligaciones fiscales: Los ingresos obtenidos por el alquiler deben ser declarados a Hacienda13. Es aconsejable consultar con un asesor fiscal para determinar si es necesario darse de alta como autónomo, lo que dependerá de si se ofrecen servicios complementarios propios de la hostelería6.

• Novedad 2025 – Registro Nacional: A partir del 1 de julio de 2025, será necesario obtener un Número Registral de Alquiler Único emitido por el Colegio de Registradores. Este número será imprescindible para poder publicitar la vivienda en plataformas digitales4.

Tabla de tasas y costes para la licencia VFT en 2025

Aunque la presentación de la Declaración Responsable ante la Junta es un trámite gratuito, el proceso completo conlleva una serie de costes asociados que debes prever16.

Estos precios son orientativos y no incluyen IVA. Te recomendamos solicitar presupuestos detallados.

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre la licencia VFT en Andalucía

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Conclusión: Tu inversión en la Axarquía, segura y rentable

Obtener la licencia VFT en Andalucía es un paso ineludible para cualquier propietario que desee entrar en el mercado del alquiler vacacional con buen pie. Más allá de ser una obligación legal, el registro VFT es un sello de calidad y confianza que te diferencia de la oferta irregular y te da acceso a los principales canales de comercialización.

El panorama normativo de 2025 introduce nuevos desafíos, pero también busca profesionalizar el sector y garantizar una convivencia equilibrada en zonas de alta demanda como la Axarquía. Con la información correcta y una planificación adecuada, puedes convertir estos trámites en una simple fase más de tu proyecto de inversión. Si buscas asesoramiento experto para tu propiedad, en nuestro servicio de gestión de alquiler vacacional te acompañamos en todo el proceso.

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