El mercado inmobiliario de Torre del Mar vive un momento de especial interés. Su clima privilegiado, sus playas de calidad y su animado paseo marítimo lo convierten en un imán tanto para turistas como para residentes que buscan un hogar en la Costa del Sol1. Para los propietarios e inversores, esto plantea una pregunta crucial: ¿qué modelo de arrendamiento ofrece una mayor rentabilidad? ¿Es mejor optar por la alta rotación del alquiler vacacional o por la estabilidad del alquiler de larga duración?

La respuesta no es simple y depende de factores como el tipo de propiedad, la aversión al riesgo del inversor y, sobre todo, un análisis numérico riguroso. En este post, desglosaremos la rentabilidad del alquiler en Torre del Mar para ambas modalidades, utilizando datos actualizados, un caso práctico y una metodología clara para que puedas tomar la mejor decisión financiera. Analizaremos el ROI (Retorno de la Inversión), la ocupación media y el potencial de cada opción para generar un ingreso pasivo.

Metodología: Cómo calcular la rentabilidad real de tu propiedad

Para comparar peras con peras, no basta con mirar los ingresos brutos mensuales. Un análisis profesional exige calcular la rentabilidad neta, que considera todos los gastos asociados a la propiedad23.

La fórmula clave es la del Retorno de la Inversión (ROI) Neto:

ROI Neto (%)=Ingresos Anuales Brutos−Gastos Anuales TotalesCoste Total de la Inversioˊn×100ROI Neto (%)=Coste Total de la InversioˊnIngresos Anuales Brutos−Gastos Anuales Totales×100

Los gastos a considerar se dividen en dos categorías:

• Gastos Fijos (comunes a ambos modelos):

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

  • Cuotas de la comunidad de propietarios.

  • Seguro de hogar.

  • Amortización del inmueble (generalmente un 3% anual sobre el valor de construcción)4.

  • Hipoteca (si la hubiera).

• Gastos Variables (difieren según la modalidad):

  • Alquiler Vacacional: Suministros (luz, agua, internet de alta velocidad), gastos de limpieza y lavandería entre estancias, comisiones de plataformas (ej. Airbnb, Booking), tasa de gestión si se delega, reparaciones por el uso intensivo y marketing54.

  • Alquiler Larga Duración: Gastos de reparaciones no cubiertas por el inquilino, posibles costes de defensa jurídica en caso de impago y periodos de vacancia entre contratos6. En este modelo, los suministros suelen correr a cargo del inquilino4.

Datos del mercado en Torre del Mar: 2023-2025

Para que nuestro análisis sea preciso, nos basaremos en los datos más recientes del mercado local.

Ventajas y desventajas de cada modalidad

La elección no solo depende de los números, sino también de tu estilo de vida y objetivos como inversor.

Alquiler Vacacional

• Pros:

  • Mayor rentabilidad potencial: Los ingresos de una semana en agosto pueden superar un mes de alquiler tradicional4.

  • Flexibilidad: Permite al propietario disponer de la vivienda en ciertas fechas6.

  • Menor riesgo de impago: Los pagos se realizan por adelantado.

  • Mantenimiento óptimo: La limpieza y revisión constantes mantienen la propiedad en perfecto estado.

• Contras:

  • Gestión intensiva: Requiere una dedicación constante para la comunicación con huéspedes, check-in, check-out y limpieza5.

  • Ingresos irregulares: Fuerte dependencia de la estacionalidad turística5.

  • Costes operativos elevados: Suministros, limpieza, comisiones y mantenimiento son significativamente más altos.

  • Alta competencia: El éxito depende de buenas valoraciones y de destacar frente a otras propiedades5.

Alquiler de Larga Duración

• Pros:

  • Estabilidad y seguridad financiera: Ingresos fijos y garantizados cada mes4.

  • Ingreso pasivo real: Una vez alquilado, la gestión es mínima4.

  • Menores gastos: El inquilino asume los suministros y el desgaste diario es más predecible4.

  • Beneficios fiscales: La legislación actual ofrece una reducción del 60% sobre el rendimiento neto en la declaración del IRPF4.

• Contras:

  • Menor rentabilidad bruta: El ingreso mensual es considerablemente más bajo que el potencial del vacacional6.

  • Menor control sobre la propiedad: No puedes disponer de la vivienda durante la vigencia del contrato5.

  • Riesgo de inquilinos problemáticos: Aunque existen seguros de impago, un mal inquilino puede generar problemas y costes legales6.

  • Rigidez contractual: La LAU establece plazos mínimos y prórrogas obligatorias que limitan la flexibilidad del propietario6.

Caso práctico: Piso de 2 habitaciones (85 m²) en el Paseo Marítimo

Imaginemos que hemos adquirido un piso de 85 m² con 2 dormitorios, terraza con vistas al mar y acceso a piscina comunitaria en el Paseo Marítimo de Torre del Mar. La inversión total (compra + reforma + mobiliario) asciende a 250.000 €.

Escenario 1: Alquiler de Larga Duración

• Ingresos Brutos Anuales: Basado en el precio medio de 11,85 €/m²7, fijamos una renta de 1.000 €/mes.

  • Ingreso anual: 1.000 € x 12 meses = 12.000 €.

• Gastos Anuales Estimados:

  • IBI + Comunidad + Seguro: 1.200 €

  • Mantenimiento/imprevistos: 400 €

  • Total Gastos: 1.600 €.

• Beneficio Neto Anual: 12.000 € – 1.600 € = 10.400 €.

• ROI Neto: (10.400 € / 250.000 €) x 100 = 4,16 %.

Escenario 2: Alquiler Vacacional (con gestión profesional)

• Ingresos Brutos Anuales (Estimación por temporadas):

  • Temporada Alta (Junio – Septiembre): 90% de ocupación a 190 €/noche de media.

    • (122 días x 0.90) x 190 € = 20.889 €

  • Temporada Media (Abril, Mayo, Octubre): 60% de ocupación a 120 €/noche.

    • (92 días x 0.60) x 120 € = 6.624 €

  • Temporada Baja (Resto del año): 35% de ocupación a 70 €/noche.

    • (151 días x 0.35) x 70 € = 3.700 €

  • Ingreso Bruto Anual Total: 31.213 €.

• Gastos Anuales Estimados:

  • Gastos Fijos (IBI, comunidad, seguro): 1.200 €

  • Comisión de gestión (20% sobre ingresos): 6.242 €

  • Suministros: 2.000 €

  • Limpieza y lavandería: 3.000 €

  • Marketing y comisiones de plataforma: 1.500 €

  • Total Gastos: 13.942 €.

• Beneficio Neto Anual: 31.213 € – 13.942 € = 17.271 €.

• ROI Neto: (17.271 € / 250.000 €) x 100 = 6,91 %.

El caso práctico muestra que el alquiler vacacional podría casi duplicar la rentabilidad neta, pero esto depende de una gestión profesional y de alcanzar las tasas de ocupación estimadas.

Conclusión: ¿Qué camino elegir?

La rentabilidad del alquiler en Torre del Mar favorece numéricamente al modelo vacacional. El potencial de ROI es significativamente más alto, especialmente para propiedades bien ubicadas y gestionadas profesionalmente. Sin embargo, esta opción no es para todos, ya que exige una mayor implicación o el coste de delegar la gestión.

Por otro lado, el alquiler de larga duración sigue siendo la opción predilecta para el inversor que busca seguridad, estabilidad y un verdadero ingreso pasivo con un mínimo de preocupaciones. La tranquilidad de recibir una renta fija mensual y los beneficios fiscales son sus grandes bazas.

La decisión final dependerá de tu perfil:

• Elige el alquiler vacacional si: Buscas maximizar la rentabilidad, no te importa una gestión activa y asumes el riesgo de la estacionalidad. Si quieres delegar, podemos ayudarte con nuestros servicios de gestión de alquiler vacacional.

• Elige el alquiler de larga duración si: Priorizas la seguridad, la estabilidad de ingresos y quieres una inversión de «enchufar y olvidar». Si este es tu perfil, conoce nuestros servicios de alquiler de larga duración.

¿Quieres saber el potencial exacto de tu propiedad? Calcula tu ROI con nuestra herramienta gratuita.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

<details> <summary><strong>¿Cuál es la ocupación media real de un alquiler vacacional en Torre del Mar?</strong></summary> La ocupación media varía drásticamente con la temporada. Basándonos en datos de la provincia de Málaga, se pueden esperar ocupaciones superiores al 85-90% en julio y agosto, alrededor del 60-70% en meses como mayo, junio y septiembre, y cifras que pueden bajar al 30-40% entre noviembre y febrero[10]. Una buena estrategia de precios y marketing es clave para mantener una ocupación anual saludable. </details> <details> <summary><strong>¿Cuáles son los principales gastos ocultos del alquiler vacacional?</strong></summary> Más allá de las comisiones de las plataformas, los gastos más significativos son la limpieza profesional entre estancias (que puede costar entre 50€ y 90€ por servicio), el coste de los suministros (luz, agua, Wi-Fi de alta velocidad), el reemplazo de menaje y ropa de cama por el desgaste, y las pequeñas reparaciones constantes para mantener la propiedad en estado óptimo y asegurar buenas reseñas[5][4]. </details> <details> <summary><strong>¿Es realmente más seguro el alquiler de larga duración?</strong></summary> En términos de estabilidad de ingresos, sí. Está protegido por la LAU, que da un marco legal robusto[6]. Sin embargo, la seguridad no es absoluta. El principal riesgo es el impago, aunque se puede mitigar con un riguroso estudio de solvencia del inquilino y la contratación de un seguro de impago de alquiler. El alquiler vacacional, al cobrar por adelantado, elimina este riesgo específico pero introduce el riesgo de la vacancia y la fluctuación del mercado[4][6]. </details>